Gebäudeplanung

Gebäudeplanung ist die Grundlage für die Qualität von Bauwerken!

Ich biete Ihnen an, Sie bei der gesamten Planung eines Neu- oder Umbaus eines Gebäudes zu unterstützen.
Von der Architektur über die Planung bis zur Bauleitung kann ich Ihnen alle Leistungsphasen anbieten. Abbruch, Bau- und Renovierungsarbeiten sowie Sanierungen gehören zu meinen umfangreichen Leistungen.

Ich verstehe mich als "Full-Service-Partner", d.h. ich betreue und koordiniere auf Wunsch die fertige Ausführung aller Arbeiten. Als Gesamtansprechpartner übernehmen ich auf Wunsch die Koordination mit anderen Architekten, mit Behörden und mit Bauunternehmen.
Um- und Anbauten Menschen verändern sich. Und ihre Wohn- und Nutzungswünsche damit auch. Ob Sie alte Gebäude gemäß Denkmalschutz restaurieren oder Ihr Haus mit einer energetischen Sanierung auf den Stand der heutigen Technik bringen möchten. Mit mir finden Sie den richtigen Partner für Ihr Vorhaben. Ich baue ab und wieder auf, um und an. Ganz nach Ihren persönlichen Vorstellungen.

Gute Gründe für ein neues Wohngefühl:

Zeitgemäße Architektur, Bauen im Bestand
Dauerhaft Energiekosten senken und sparen
Wertsteigerung Ihres Eigentums
Mehr Platz für Kinder, Enkel, Großeltern & Co.
Behindertengerechtes Bauen

4 Schritte zum stressfreien Umbau:

Besichtigung und Vorentwurf
Kostenschätzung
Bauantrag und Festpreisangebot
Ausführung nach Ihrer Zeit- / Kostenvorgabe

Baukostenberechnung

In der folgenden Tabelle wird die Berechnung ersichtlich:

Materialkosten + Lohnkosten
=
Baukosten ohne Eigenleistung
Baukosten ohne Eigenleistung - Wert der Eigenleistungen
=
Netto-Baukosten
Netto-Baukosten + Baunebenkosten (ca.)
=
Gesamtbaukosten

Am Ende haben Sie also die Gesamtbaukosten für Ihr Gebäude.

Noch nicht eingerechnet sind Dinge wie das Grundstück, Grunderwerbssteuer, Außenanlagen, … Außerdem sind da natürlich die Küche, Vorhänge und Gardinen noch nicht dabei – alles teure Anschaffungen, die man bei der Finanzierung nicht vergessen sollte. Im nächsten Schritt steht die Finanzierung an. Für mich heißt das, dass zunächst alle gewünschten Leistungen abgefragt, mit den zugehörigen Kosten multipliziert werden und somit ersichtlich wird, welche Summe finanziert werden muß. Sofern gewünscht, kann ich auch Angebote bei Banken einholen. Derzeit sind die Zinsen so niedrig wie sie später lange nicht mehr sein werden.

Bauleitung

Die Bauleitung überwacht und überprüft die zu erbringenden Leistungen.
Sie koordiniert die Gewerke.
Sie überwacht sonstige, am Bau beteiligten Personen.
Der Bauleiter hat gemäß den Landesbauordnungen Rechte und Pflichten.

gegenüber der Aufsichtsbehörde
Berufsgenossenschaft bei Unfällen
gegenüber dem Auftraggeber und Dritten

Der Bauleiter verantwortet seine Arbeit gegenüber den Auftraggebern in:

technischer
ökonomischer
qualitativer
terminlicher
rechtlicher
gestalterischer
ökologischer
und ethischer Hinsicht

Qualitätskontrolle

Der Bau eines eigenen Hauses oder der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Bundesbürger noch immer der größte Wunsch und Traum. Selten waren die Rahmenbedingungen so günstig wie in diesen Jahren. Gegenwärtig sehr günstige Finanzierungs-bedingungen und relativ niedrige Baupreise lassen den Traum vom eigenen Haus in greifbare Nähe rücken. In der Praxis ist jedoch immer wieder festzustellen, daß viele Bauherren sich erst dann einem Berater anvertrauen, wenn bei ihrem Bauprojekt ernste Probleme auftauchen, mit denen sie nicht mehr so ohne weiteres fertig werden. Nach den Erfahrungen auf dem hiesigen Beratungsgebiet ist ein auffallender Grund dafür die Tatsache, daß die privaten Bauherren den gewerblichen Anbietern auf dem Baumarkt nicht als gleichrangige Partner gegenüberstehen weil ihnen technische, ökonomische und rechtliche Fachkenntnisse fehlen. Ich habe daher das Leistungspaket Baubegleitende Qualitätskontrolle entwickelt, das Ihnen, dem privaten Bauherrn helfen soll, Gefahren und Stolpersteine bei seinem Bauvorhaben auszuweichen. Unter Baubegleitender Qualitätskontrolle verstehe ich die umfassende Betreuung und Beratung des Bauherrn vom ersten Baugedanken bis zum Einzug in das neue Gebäude oder in die neue Wohnung, und zwar in allen bautechnischen, wirtschaftlichen, finanziellen und sonstigen Fragen die mit dem Bauen zusammenhängen. Wird keine so umfassende Betreuung gewünscht, ist es auch möglich, den Umfang der Kontrollen von Fall zu Fall in Anspruch zu nehmen. Individuell zugeschnittene Kontrolleinheiten werden dann entsprechend des anstehenden Bedarfs vereinbart, modifiziert und zusammengefaßt. Sie als Bauherr haben somit die Möglichkeit, den zeitlichen Umfang der Betreuung sowie die Kosten der Qualitätskontrolle selbst zu bestimmen. Die Betreuung beginnt in der Regel vor Baubeginn mit einem Beratungsgespräch in meinem Büro. Später, nach Baubeginn, werden Baustellen-Begehungen mit den zugehörigen Qualitätskontrollen durchgeführt, entweder gemeinsam mit Ihnen oder durch mich allein. Auf den Baustellen-Rundgängen wird der Zustand der festgestellten Arbeiten stichwortartig protokolliert und die ggf. von Ihnen einzuleitenden notwendigen Maßnahmen erläutert. Erfahrungsgemäß dauern die Besprechungen und Baustellenbegehungen etwa 1 bis 2 Stunden. Im Anschluß fasse ich die wesentlichen Beratungsgegenständen und –inhalte in einem schriftlichen Protokoll zusammen. Dessen Zeitaufwand beträgt selten mehr als das doppelte der eigentlichen Beratungszeit. Die Dauer der Beratungsleistungen ist unterschiedlich hoch und kann stark variieren. Grundsätzlich werden zu Beginn der in etwa erforderliche Umfang abgestimmt, so daß keine unliebsamen Überraschungen entstehen. Die Kosten der Baubegleitenden Qualitätskontrolle werden entweder nach Zeitaufwand oder zu festen Honorarsätzen berechnet.

Mit System zum Erfolg

Einen der größten Wärmeverluste erleidet ein Gebäude über die Fassade. Je nach Mauerwerk lassen sich diese Verluste durch gezielte Wärmedämmung der Außenwände um bis zu 80% reduzieren. Dies verringert den Heizwärmebedarf und spart Heizkosten. Da weniger CO2 abgegeben wird, leisten Sie so einen aktiver Beitrag zum Umweltschutz. Um die Fassade nachträglich zu dämmen, eignet sich am besten ein sogenanntes Wärmedämmverbundsystem (WDVS). Es wird dazu außenseitig auf den Außenwänden angebracht und besteht aus Kleber, ggf. auch Dämmstoffdübeln, sowie Dämmstoff, Armierungsschicht und Schlussbeschichtung. Alle Komponenten müssen aufeinander abgestimmt sein. Das System eignet sich sowohl für Neubauten als auch für Renovierungen. Da Risse in einer bestehenden Fassade sicher überbrückt werden, leistet das WDVS auch einen Beitrag zum Bauwerkserhalt: Der Wert des Gebäudes steigert sich zusätzlich – und zugleich verschönern Sie Ihr Haus und werten es optisch auf. Durch eine effiziente Fassadendämmung heizen sich zudem die Wände im Sommer nicht so schnell auf, das ganze Jahr herrscht ein angenehmes Raumklima

Energieberatung

In den eigenen vier Wänden kann die Wärme an vielen Stellen wie Fenster, Wänden oder Dach leicht nach außen entweichen. Mit den richtigen Maßnahmen schaffen Sie einen dämmenden Schutzmantel für Ihr Heim und reduzieren gleichzeitig Ihre Heizkosten.

Kälte raus – Wärme rein

Fenster bilden eine Schwachstelle in der Hülle eines Gebäudes, denn sie sind im Vergleich zum Mauerwerk besonders dünn. Bei einem durchschnittlichen Reihenendhaus gehen 40% der Raumwärme durch Fenster verloren. Gerade alte Fenster, die vor 20 Jahren und früher eingebaut wurden, entsprechen nicht mehr dem neuesten Standard. Wer sein Haus energetisch modernisiert, sollte daher auf geeignete Fenster achten. Mit Kunststoff-Wärmeschutzfenstern können Sie bis zu 70% der Wärmeenergie im Vergleich zu einem einfach verglasten Fenster einsparen. Diese Fenster besitzen Hohlraumkammern, in denen sich Luftpolster bilden – zusammen mit der eingebauten Wärmeschutzverglasung gewährleisten sie so einen erhöhten Wärmeschutz. Kunststoff-Fenster sind zudem besonders stabil und dadurch zusätzlich einbruchsicherer.

Dach und Boden nicht vergessen

Wärme und Heizungsluft steigen nach oben auf. Bei schlecht gedämmten obersten Geschoßdecken oder Dachböden entweicht die Wärme auf direktem Weg in den Boden und dann durch das Dach. Mit Klemmfilz z.B. halten Sie Ihren Dachboden ganz einfach warm: Das Material aus nicht wärmeleitendem Material, z.B. Glaswolle oder Styropor, läßt sich leicht zuschneiden und zwischen die Dachsparren einpassen. Noch besser eignet sich eine Zellulosedämmschicht, um den sogenannten sommerlichen Wärmeschutz zu ewährleisten.

Kellerdecke

Auch der Wärmeverlust durch die Kellerdecke ist nicht zu verachten. Wird im Keller kein Wohnraum vorgesehen, gehört der gesamte Bereich nicht zum beheizten Gebäudevolumen, bleibt also kalt und wird bei der Wärmebedarfsermittlung nicht berücksichtigt. Der kalte Keller entzieht jedoch über den meistens nicht ausreichend gedämmten Erdgeschoßfußboden in der Regel dem Wohnbereich die dort benötigte Wärme. Kalte Füße und erhöhter Heizbedarf sind die Folge. Hier können Sie Abhilfe leisten, indem die Kellerdecke unterseitig zusätzlich gedämmt wird.

Energieausweis

Nicht nur an der Tankstelle machen sich die ständig steigenden Energiepreise bemerkbar: Schon heute können jährlich etwa 2.000 € pro Haushalt auf Energiekosten entfallen; ein Großteil davon sogar nur auf Heizung und Warmwasser. Mit den richtigen Modernisierungsmaßnahmen lassen sich hier jedoch leicht ein paar Hunderter sparen. Denn mit den richtigen Modernisierungsmaßnahmen können Sie den Wärmeverlust erheblich mindern.

Der Energieausweis ist Pflicht!

Seit dem 01. Januar 2009 gilt die Energieaus-weispflicht für alle Wohnimmobilien, die vermietet oder verkauft werden sollen. Er informiert über den Energieverbrauch bzw. den Energiebedarf einer Immobilie. Es gibt zwei Arten: Der verbrauchsorientierte Energieausweis weist den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten (mind. 3) Vorjahre aus. Der bedarfsorientierte Energieausweis erfasst den Gebäudezustand und dokumentiert den prognostizierten Energiebedarf. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist und anschließend keinerlei Anpassungen an das energetische Anforderungsniveau von 1977 erfolgte, und bei Anbauten ab 50 m² Fläche sowie bei Neubauten und Inanspruchnahme von staatlichen Fördermitteln sind bedarfsorientierte Energieausweise vorgeschrieben. Alle anderen Hausbesitzer können zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis frei wählen. Beide Energieausweise müssen Empfehlungen zur energetischen Modernisierung enthalten. Diverse Angebote in Presse und Internet erscheinen verlockend: Fragebogen über den Energieverbrauch der letzten drei Jahre ausfüllen und den fertigen "Energieausweis" aus dem Briefkasten angeln – alles zu einem unglaublich günstigen Preis. Es ist jedoch zu beachten, daß teilweise Energieausweise angeboten werden, die nicht den gesetzlichen Anforderungen der Energieeinsparungsverordnung (EnEV 2016) entsprechen und deshalb ungültig sind und zukünftig geltendem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Dem Energieausweis müssen individuelle Modernisierungsempfehlungen beigefügt werden – egal, ob er auf gemessenen Verbrauchswerten oder dem rechnerischen Energiebedarf beruht. Dazu sollte der Energieberater die vorhandene Heiztechnik und die Qualität von Wänden, Decken, Grundflächen und Fenstern vor Ort auf Plausibilität prüfen und nicht nur auf die Angaben des Eigentümers vertrauen. Fehlen die Modernisierungsempfehlungen oder beruhen sie auf nicht nachvollziehbaren Angaben, ist der Energieausweis ungültig. Eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Energieausweis-Aussteller zum Ausschluss der Empfehlung ist ungültig. Wer beim Energieausweis geizt, kann böse Überraschungen erleben. Die Vorlage eines nicht vollständigen oder ungültigen Energieausweises kann mit Bußgeldern bis zu 15.000 EURO geahndet werden.

Viel Wärme für wenig Geld

Was gibt es schöneres, als sich an einem kalten, regnerischen Tag auf der Couch im mollig-warmen Wohnzimmer zu räkeln. Wer clever ist, genießt und zeigt hohen Energiekosten die kalte Schulter – indem er z.B. auf alternative Energien wie Solar oder Holz umsteigt oder seine alte Zentralheizung durch einen Brennwertkessel ersetzt.

SiGeKo

Sicherheits- und Gesundheitsschutz-Koordinator (SiGeKo)

Jede Baumaßnahme birgt besondere Gefahren in sich. Die Verhältnisse auf jeder Baustelle ändern sich ständig. Verschiedene Gewerke müssen gleichzeitig nebeneinander oder sogar übereinander ausgeführt werden. Der Bauherr trägt als Veranlasser der Baumaßnahme zunächst die Gesamtverantwor-tung und ist aufgrund seiner Garantenstellung neben oder anstelle der beauftragten Unternehmer verpflichtet einzugreifen, wenn er Gefahren sieht oder hätte sehen müssen, Anlaß zum Zweifel hat, ob der von ihm Beauftragte den Gefahren- und Sicherheitserfordernissen in der gebührenden Weise Rechnung trägt, oder die Tätigkeit des Unternehmers mit besonderen Gefahren verbunden ist, die auch vom Auftraggeber erkannt und durch eigene Anweisung abgestellt werden können. Diese Pflichten kann der Bauherr entweder selbst wahrnehmen oder einem Dritten übertragen, der dann in eigener Verantwortung tätig wird.

Ohne Ordnung auf der Baustelle kommt es im Bauablauf zu Behinderungen, Unterbrechungen, Gefährdungen oder gar Unfällen und Schäden.

Deshalb ist schon bei der Vorbereitung des Bauprojektes und auch während der Durchführung der Bauarbeiten seitens des Bauherrn eine wirksame Koordination zwischen den verschiedenen am Bau Beteiligten zu gewährleisten. Nach der Baustellenverordnung (BaustellV), die am 01. Juli 1998 in Kraft trat, ist der Bauherr verpflichtet, einen Sicherheits- und Gesundheitsschutz-Koordinator (SiGeKo) zu bestellen, wenn mehrere Unternehmen auf der Baustelle anwesend sein werden. Die Baustellenverordnung sieht unter bestimmten Voraussetzungen, die bereits auch bei kleineren Bauvorhaben erfüllt sein können, die Bestellung von Koordinatoren für Sicherheit und Gesundheitsschutz vor. Der SiGeKo hat die Koordination sowohl in der Planungs- als auch in der Ausführungsphase des Bauwerks wahrzunehmen. Dem Bauherrn obliegt ferner die Verantwortung für die Aufstellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzplanes (SIGEPLAN) vor Eröffnen der Baustelle. Im Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan sind alle die auf der betreffenden Baustelle anzuwendenden Bestimmungen für die Sicherheit und den Gesundheitsschutz aufzuführen. Diese Aufgabe überträgt der Bauherr dem von ihm bestellten Koordinator. Mit der Baustellenverordnung sind keine neuen zusätzlichen technischen Regelungen zur Sicherheit auf Baustellen erlassen worden. Inhaltlich handelt es sich lediglich um die Anwendung bekannter Bestimmungen wie Arbeitsstättenverordnung, berufsgenossenschaftliche Vorschriften und Regeln, Gefahrstoffverordnung, VDE-Bestimmungen etc. Neu ist jedoch, daß es nunmehr einen Normadressaten der Verordnung gibt, nämlich den Bauherrn. Er ist zukünftig der Garant dafür, daß für die jeweilige Baustelle sichere und gesundheitsfördernde Rahmenbedingungen geschaffen und dokumentiert werden. Sind seine Kenntnisse über eine sichere Baustellenorganisation nicht ausreichend, hat er sich eines Sicherheitskoordinators zu bedienen. Werden vorsätzlich oder fahrlässig die Pflichten des Sicherheits- und Gesundheits-schutzkoordinators ignoriert oder mißachtet, handelt es sich zumindest um eine Ordnungswidrigkeit. Und wer gleichzeitig dadurch Leben und Gesundheit eines Beschäftigten gefährdet, macht sich strafbar. Ich bin sowohl bei der Baubehörde Hamburg / Amt für Bauordnung und Hochbau (ABH 23) als auch bei der Hamburgischen Architektenkammer als qualifizierter SiGeKo in die dort geführten Listen eingetragen und war/bin inzwischen auf mehreren Baustellen als SiGeKo tätig.

Gebäudeplanung